看谁最给力 2010楼市政策Top10

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　　房子，无疑是现阶段最能牵动人们神经的话题。人活着，得有个挡风遮雨的栖息之地。这个地方，有的叫做别墅，有的叫做豪宅，有的叫做商品房，有的叫做出租屋，还有的，叫做小产权房。无论哪一种，都是我们燕赵房产网所关注的。
从08年楼市萎靡政府“救市”到09年房价一路飞奔，再到2010年“史上最牛的调控”，中国房地产市场走过了不平凡的几年，每一次房产政策的出台，都会给楼市带来深远影响。温故而知新，虽然我们无法准确预知明天的楼市走向，但也许可以从中找到今后楼市走向的脉络。
从本周开始，燕赵房产网推出“2010楼市年终盘点系列报道”，梳理2010年石家庄楼市的点点滴滴，敬请网友垂注。

“国十条”贯穿始终“最给力”

　　4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。

　　点评：虽然国十条出自4月17日，但整个四月份都弥漫着调控的味道，密集的调控政策甚至不给市场留下任何喘息的机会，国十条当之无愧的被评价为“史上最严厉的调控”。虽然之后，各种各样的曲线购房方式不断出现，调控作用慢慢被市场稀释，但国十条的脉络自始至终贯穿楼市，被称之为今年“最给力”的楼市政策并不为过。

二次调控核武器来了

　　9月30日，国家多个部委再次对楼市调控发力，分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。此次政策包括：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。业内称之为“新五条”和“二次调控”。

　　点评：二次调控运用行政、信贷、税收等多重手段，精确制导，直指投资性购房，难怪地产大腕潘石屹惊呼：“这次调控算是核武器！”虽然直到现在，调控效果还有待检验，但这次调控一改以往国家一年出台一次“促进房地产市场健康发展措施”的惯例，在不到半年内启动两次楼市调控政策，频率之快，刷新了纪录。

二套房政策靴子落地

　　6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应根据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。

点评：之所以是靴子落地，是因为早在2007年，国家就曾出台过相应的标准，但当时是“认贷不认房”的原则，其缺陷是显而易见的。今年出台的“第二套房”认定标准传递的是楼市严厉调控仍将继续深入的信号。认房又认贷的认定标准，很大程度上使房产回归了居住的本质，这对于广大中小投资者的心理威慑力非常大。

保障房建设逐渐唱主角

　　“新国十条”的颁布，标志着2010年的楼市正式进入了调控期，其中保障房建设制定了保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。之后，中央先后出台了关于棚户区改造住房改造规划编制、经适房管理、廉租房管理、公租房发展及保障房2010－2012年规划编制等文件，从政策方面推进保障房建设。李克强副总理也分别在常州和北京主持召开了加快保障性安居工程建设工作座谈会，进一步为保障房建设加码。

点评：保障房建设仅仅是此轮调控楼市的手段之一，虽然对其调控作用莫衷一是，但不可否认的是，正是在调控的大局下，保障房建设才能如此顺利与高效。从全国范围内看，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。2011年和2012年两年内，全国保障性住房建成量将达到1300万套，保障性住房将逐渐在住宅市场唱起主角。

限购令风起云涌

　　今年以来，中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则，调控的决心越发强烈。继北京5月份率先出台限购令后，上海、深圳等地也出台楼市调控细则，颁布限购令，措施基本都是：同一购房家庭只能在该城市新购买一套商品住房(包括新房和二手房)。截至目前，全国已有17座城市出台了楼市“限购令”。虽然各城市限购措施的宽严程度不一，但是观望、退房、降价的声浪在各地涌现。

　　点评：尽管与信贷、税收等调控手段相比，限购令带有更多行政手段印记，也因此引发颇多争议，但综合市场实际，限购令不仅是确保楼市健康发展的一剂猛药，也是一剂良药，在加以必要的规范和完善后，应改变其“临时政策”的定性，给公众一个稳定预期。近日，有媒体报道说一些城市的“限购令”将于12月31日到期，其后势发展如何，值得关注。

土地问责大幕拉开

　　2010年，国土资源部门也是使出浑身解数。3月10日，国土部发出通知，要求加快住房建设用地供应计划编制，促进住房建设用地有效供应。9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，对闲置土地一年以上的企业禁止拿地。而最令人关注的是，今年是国土部首次使用“15号令”，对地方政府相关负责人进行问责。

　　点评：临近年关，三个部委首次联合主导的年度土地问责大幕拉开在即，按理讲，国家并不缺少土地问责制度的架构，但遇事多是以整改的方式收场，真正处罚的少，政策文件在绝大数地方成了“一纸空文”。根据边际效应递减原理，相同或类似的内容每重复一次，其效力就减弱一分，但愿今年的土地问责能开个好头。

Top7 78家央企退出楼市

　　国务院国资委新闻发言人3月18日表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后，退出房地产业务。事件的起因是由于一段时间以来，央企不断斥巨资入市拿地。在政策发布的前一天，中国兵器装备集团以17 .6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块。此前入市拿地的央企还包括中国电子、中国烟草等一大批不以房地产开发为主业的企业。

　　点评：没开发经验，但就是有钱。这是地产界对央企财大气粗的形容。它们的入市客观上造成了近两年来的地价飙升。事实证明，挟巨大垄断优势的央企是楼市多年调控仍然不能形成合理价格机制的重要原因，因为没有任何一家民营公司可以真正担当央企的竞争对对手。人们在为“决心退出”叫好的同时，更关注“能否退出”和“如何退出”。

Top8 温总理多次表态抑房价

　　自年初以来,中央和温总理屡次对房价的过快上涨表示担忧。温总理3月5日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。两会后温总理公开表态：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。4月14日，温总理主持的国务会议针对楼市出台3点意见，被称为“国三招”。

　　点评：温总理对房价的关注体现了大国总理的民生关怀，然而，针对管理层的一次次表态，房价、地价似乎置若罔闻，依然我行我素。就在今年两会结束第二天，北京一天之内接连诞生三个地王。对此，央视评论员白岩松甚至说，看来房价的事“总理说了不算，总经理说了才算”。不过，相信这种现象不会长久下去。

Top9 加息时隔3年再现身

　　10月19日，中国人民银行宣布自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这是央行时隔3年后的首度加息。央行最近一次加息是在2007年12月，2007年为应对流动性过剩和通胀压力，央行曾先后6次上调存贷款基准利率。

　　点评：加息对开发商和购房者的理想影响，体现在两个方面：一是提高开发商的融资成本，改变过热开发预期；一是推高购房者的按揭成本，抑制投机性或投资性购房需求。但现实与理想总是有差距。近来，杭州、广州、南京等城市“地王”频现；中国指数研究院提供的数据也显示，11月下旬大部分城市的成交量以及价格已经止跌回升。种种迹象表明，加息给楼市买卖双方带来的心理影响已在逐步消失。

Top10 国十一条开年政策影响力甚微

　　2010年1月10日，国务院发布《促进房地产市场平稳健康发展的通知》，又称“国十一条”，明确表示金融机构“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

　　点评：国十一条的出台，本是2010楼市的开年之作，但其影响力却远不如其他政策，一是因为政策出台不久，各地楼市的春天便提早到来，地产销售开始进入疯狂。当2010年的2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%的数字一公布，让全国都震惊了。二是在国十条、限购令等政策的对比下，国十一条的影子确实显得孤单了。

　　后记：大落大起，大悲大合。2010年的楼市，在调控中开局，在调控中收官。它就好像一部冲突感极强的悲喜剧，考验着身处其中之人的承受力。一年内经历了两次“过山车”式的转折之后，房地产市场似乎在说，“别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿”。