2009年，在《蜗居》的热播浪潮中，北京的房价又涨到一个惊人的新高度，成为人们无法看懂的迷局。一平方米两万多元，一套普普通通的单元房售价二百万元，许多人可能一辈子也买不起。房地产业，如同一个放大了的赌场，有钱的投机者制造着财富神话，普通的需求者或望楼兴叹，或将自己的未来做赌注贷款买房。“因为一套房子，人们惶惑、焦灼、迷失、癫狂，甚至于沉沦。高房价，绑架了无数中国人的幸福”，曹建海质问，“谁是高房价的真正推手？公众为何因为住房问题承受着着巨大的压力？这一系列问题的根源在哪里？”

曹建海是中国社会科学院工业经济研究所研究员，是中国“地产三剑客”(曹建海、时寒冰、牛刀)之核心人物。他声称，“中国城市房价仍有40%—50%的下降空间”，“房地产业拉动经济增长，是一个伪命题”，“中国寄望房地产拉动经济增长是饮鸩止渴”。他最近出版了《向高房价宣战》一书，质疑中国的房地产业，提出房政新思维。

1“中国城市房价仍有40%—50%的下降空间”

北京的房价要到哪里去？北京房价变化的背后是什么？许多人看不懂。

2009年，北京房价像火箭一样，以一种令人揪心的速度上涨。然而，到2010年1月，这个火箭突然“停”了下来。据报道，今年1月，京城整体开盘项目均价为20000元/平方米，而2009年12月，整体开盘均价为19999元/平方米，只涨了1元。环比2009年12月，京城期房成交套数和成交面积分别下降了 47.1%和45.9%，现房成交量也环比下降了43.5%和44.6%。

长期以来，京城房价是全国城市房价的风向标，它的走向影响着全国的楼市。然而，京城楼市1月份开盘均价比上月只涨了1元钱，这意味着什么？

2月4日，曹建海接受本报记者专访时称，2009年北京的房价上涨本身就不正常，其中许多购房人不是为了自住，而是投机者。投机者认为房价会继续上涨、快速上涨的时候，他们会花钱买房，其中不乏通过银行贷款而买房者。在房价上升无望、涨价较慢的时候，他们会将手中的房源抛出，通过这样的投机来挣钱。“这(指京城楼市1月份变化)是一种典型的滞涨，起关键作用的是投机客，他们在滞涨情况下急于抛出，不再到开发商那里去新购房了。对于开发商来说，(投机客)不仅不再是他的客户了，而且成了他的竞争对手。”曹建海分析说，这样买房与卖房的比例发生变化，开盘均价滞涨是很自然的事情。

媒体报道印证了曹建海的说法，“北京多区域二手房挂牌价走低”、“去年表现活跃的投资者获利预期普遍大幅下调，迫于还贷资金压力，一些投资客抛盘现象频频发生”、“方庄左安漪园12月的挂牌价是24000元/平米，到1月末挂牌价是21000元/平米，而紫芳园12月份的挂牌均价高达23500元/平米，到了1月末则为20500元/平米。”

曹建海告诉记者，他在2009年4月份的时候就说过，只要不出现特别意外的因素，我国城市房价将在2至3年内回落40%—50%，这是一个不可避免的事实。这样计算，2011年4月至2012年底应是房价探底时期，有些城市的房价可能会降50%以上。

2“2010年将是房价下降不可逆转的一年”

“2008年是中国城镇房价回落的一年，如果没有美国金融危机，中国的房价将出现一个比较彻底的调整。房价回落，一方面源于之前房价持续上涨脱离居民家庭支付能力，导致投机者无法向下游高价卖出；另一方面是限制二套房政策的出台。然而，受美国金融危机的影响，中国实施了前所未有的房地产救市计划，一举将资金链已经断裂、处于奄奄一息的房地产开发商(集团)救活，导致了2009年房价的疯涨，诱导投机者大量杀入。”

根据曹建海的判断，2010年将是房价下降不可逆转的一年，这个下降走势将持续到2012年，在该年到达谷底，并将经过一个漫长的稳定时期。

对于中国的房价走势，现有三种代表性观点，即“涨价论”、“降价论”和“稳价论”。“涨价论”认为房价肯定会持续上涨，其中有的人为谋利主张涨价，如房地产商、投机者，有的则是看不清中国房价的本质，认为经济发展、城市土地资源有限，如许多普通市民，他们不愿看到房价上涨，但多年的现实让他们相信，房价可能会继续上涨。“稳价论”认为中国的房价应当稳定下来，通过政策可以实现房价的稳定，许多政府官员持这样的观点。

曹建海是城市住房“降价论”的代表人物，他认为中国的房价不是稳定的问题，必须大幅下降，中国的房政必须改革。房地产界有人称“中国人太有钱，房子太便宜，买房就像买白菜”、“五年内京沪房价还要翻一番”，而残酷的现实是城市85%的家庭没有购买住宅的能力。判别房价水平高低的两个重要指标——房价—家庭收入比、房价—租金比，都严重失调。房屋变成投机者的创富手段，成为普通市民望而生畏的商品。

有人说，城市房屋供不应求，土地资源有限。实际上，国家对住宅的土地开发有着合理的规划，现在不是房屋短缺问题，而是市民没有钱、买不起。与此相反，许多大城市存在“供过于求”现象，存在数量不小的空置房(既要包括开发商的库存，还要包括社会囤积的库存)，为何市民有需要而市场“供过于求”，主要是价格太高了。

3“房地产业拉动经济增长是个伪命题”

中国社会科学院被称为中国高层的智囊机构之一，其中许多学者的观点影响着中国政策。曹建海坦言，希望政府能重视他的观点。

2008年11月10日，国务院重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展的作用举足轻重，对于金融的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，必须出台政策促进房地产市场平稳健康发展。

曹建海称，房地产业拉动经济增长，这是一个伪命题。“政府救了房地产市场，高房价却激起全国民怨。然而，政府层面由于沉迷于高房价对于GDP增长的拉动作用，对严重损害民生的高房价，却是欲言又止、态度暧昧，迟迟不肯落下遏制高房价的重手。流于形式的宏观调控，反而导演了令全世界无比惊讶的、所谓‘房价越调越涨’的奇观”。

有人称，房价上涨可以扩大内需。曹建海研究发现，高房价影响居民生活，成为扩大内需的最大障碍。房价的高涨，虽然带来了土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长。但在经济与民生日益分化的今天，高房价却成为制约城市居民消费的最大障碍。

为了一套住房，大多数购房者背上了沉重的债务负担，他们只能省吃俭用、压缩消费。这给我国当前最为急迫的启动内需，带来了严重的负面影响。

高房价导致大量企业“不务正业”。在各地土地拍卖中的举牌者，多是上市公司或其控股公司，其中不乏石化、纺织企业、制药企业等非房地产企业高价举牌土地市场。

例如中化集团、中电集团、联想控股、海尔集团、海信集团、国美电器等都大举进入房地产市场，表明大量实体经济企业为寻求利润开始投向房地产“赌博”市场，这无法提高我国企业的自主创新能力和国际竞争力。

同时，高房价使银行金融风险提高。银行房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险。

如果加上与地价有关的资产抵押部分，目前全国银行房地产贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加；一旦房价下降，中国式次贷危机很难避免。

4“高房价绑架了无数中国人的幸福”

“高房价还严重透支着市民的未来消费，严重降低了他们的幸福水平，以及对未来生活的信心，”曹建海称，“生活在高房价时代，人们的压力太大，绝大多数人不能感觉到幸福。《蜗居》的热播表明，高房价绑架了无数中国人的幸福，大部分的年轻人为一套房拼命赚钱，放弃了应有的学习、陶冶情操和实现理想的努力。”

社会阶层严重分化，绝大多数城乡居民沦为财富游戏的输家。根据财政部年前的一项调查，10%的富裕家庭占据了城市居民全部财产的45%。这还没有包括被严重边缘化的农民、农村。中国收入分配的分化，已经成为一个重要的问题。

一些学者用所谓自由市场理论对待房地产业，曹建海则认为，住房与教育、医疗卫生一样是基本的民生问题，不适用于那种自由市场理论。如果“富人有钱就住房子，穷人没钱不住房子”，那样的理论是极端荒谬的。政府解决住房这一民生问题，必须改革现在的房政，比如大面积推广保障房、经济适用房，让少数的有钱人去购买商品房。

如果房价真的会持续下跌，会不会对中国经济产生较大冲击？政府会不会再次实施救市计划？曹建海认为，房地产市场的泡沫已经很大，早一点挤破这个泡沫比晚一点挤破好，房价下跌后可能会对某些经济产生影响，会对既得利益者造成冲击，但对中国经济和社会的长远健康发展是有大好处的。否则，如果一任房地产泡沫的持续膨胀，将来的后果不堪设想。

房价持续下跌后，会不会重新飞速上涨？曹建海相信，政府对住房这一基本民生问题，会有更清醒的认识，会有许多新政出台，如扩大保障房范围、征收物业税等。征收物业税是一种有效的遏制房屋投机行为的手段，物业税是最容易征收的，因为房产难以隐匿。对房屋长期征收物业税，一些投机者手中的房子会变成烫手山芋。当然，物业税征收要科学实施，比如对普通市民的自住房不征税，仅对第二套房进行征收等。