中国足球最近的日子不好过，打黑、打假一个接一个。然而在房地产市场上，也有一出十分默契的“假球”，却打得十分开心。参与的不外乎有三方：银行、中介、购房者。即便国家的政策一道道严格下来，购房者、中介却把“房贷擦边球”打得越来越放心。为何？因为他们与守门的银行之间的默契已经越来越高，而且“房贷擦边球”的招式相当多，不仅仅是“一招鲜”或“三板斧”。当大家对政策已经研究得越来越透彻的时候，“房贷擦边球”就打得越来越得心应手了。

擦边球之内因

银行也要完成自己的业务量

“央行制定的信贷政策，各银行肯定都要执行。但是每个银行都还有自己的业务量，互相之间存在竞争，将政策执行死了，对自己也没有好处。”一银行业内人士私下对记者如此表示。

2月2日，记者走访了惠州各大银行信贷部，各银行都对记者表示，现在并不是一概都可以享受7折利率，需要根据客户的信用情况、资金实力来具体衡量。在农行河南岸支行、广发银行麦地南路支行，业务人员则表示，需要根据实际情况来做，就算做不到7折优惠利率，但是也可以做到7.2折或者7.5折。

从一些楼盘销售中心和二手中介了解的情况看，这种“房贷擦边球”常有发生。方正地产百佳店经理周培荣就表示，银行整体来讲还是比较宽松的信贷政策，只是在前期的资料审核上比以前更严格了。“只要资料审核通过，确认你有这样的支付能力，一般来说房贷都问题不大。具体的利率优惠也因人而异。”

擦边球之外因

房价飙升，自住客投资客纷纷出手

在整个市场蛰伏了2008年整整一年之后，从2009年春开始整个市场又恢复了生机和活力。在国家各种购房鼓励政策之下，2009年全国上下的楼市都出现了飙升的状态。不仅一些大城市比如广深沪，甚至惠州这样的二线城市整年下来销售面积都远远大于供应面积，2009年12月的成交均价更是达到5400元/平方米左右。从2008年开始的全球金融风暴，使得中国也大受影响，为了经济可以持续发展，保内需就成了关键。作为内需中占据重大比例的房地产受到政策扶持也就变得顺理成章。

擦边球之思考

打擦边球买家吃亏，银行坐收渔利

银行信贷打擦边球，对市场会产生什么影响？对于这一问题周培荣表示，如果单纯看“房贷擦边球”，一些大城市应该会比惠州更严重，如深圳、北京。“惠州的房价泡沫不大，大部分二手房成交都是4成首付，市场上已经习惯了。由于房价涨跌不大，所以对于银行来说，风险就不大，就算收回房产拍卖，也会只赚不赔。银行实际上只是配合国家的政策来执行，并不是说因为出现风险而严控房贷，特别是在惠州这样泡沫比较少的城市。”

中原地产深圳区二级市场总经理郑叔伦也表示，对消费者来说买房最好量力而行，超出自己能力范围的购房就是不理智的行为，这样的投资最终也可能由于自己的支付能力不足而导致断裂。

■房贷模糊地带

六大空子令“擦边球”有机可乘

一边是“严格二套房贷款管理”的轮番政策，一边是蕴藏众多优质客户的房贷市场，各银行于是在房贷发放上发挥了“钻子精神”———想方设法钻政策的空子。既不违规又迎合市场，造成房贷政策“明紧暗松”的同时，给购房者提供了很多获得高额度贷款的机会。

1.“改善型”住房贷款优惠取消？

1月10日国务院发布的“国十一条”中，没有写进“改善型”住房这一概念，只是要求严格第二套(含)以上住房的贷款首付比例和利率，这就使得有意向收缩房贷的银行不再认可以“改善型”住房为由的优惠申请，而对于重视房贷业务规模的中小银行，“改善型住房”的优惠仍然得到承认。

2.“改善型”标准自己说了算？

怎样才算“改善型住房”？这一直没有明确。惠州多家银行现行的判定方式一是签署贷款承诺书，由客户自报情况；二是银行自查，即通过中国人民银行的征信系统查询。“这等于是客户说是改善用途就是改善型，只要人行征信中没有三套以上房产贷款记录就行。”某国有银行个贷部经理说道。

3.第二套(含)以上利率有无优惠？

无论2008年的国务院131号文，还是今年的“国十一条”，其中对于房贷政策的规定都没有明确第二套(含)以上住房的贷款利率。据悉，建行、农行等已对部分多套房的贷款利率要求在基准利率上浮10%，有银行人士称：“只要不像首套房那样下浮30%，就不算违规。”

4.“二套房”以家庭还是个人计算？

2010年1月“国十一条”之前的房贷政策都没有明确第二套房要以家庭计算，这就造成普遍的操作是：如果用夫妻二人中没有申请过贷款的一方首次申请贷款，仍可看成是“首套房”申请，可享受2成首付、7折利率。

5.评估价衡量标准是否下浮？

“惠州的普遍做法还是很宽松，有的送面积或者送豪华

装修的房子就可以上浮评估价，如此一来即使贷款成数不变，实际贷款额度也大了。”荣华懿按揭代理有限公司谢总说道，她称在收紧房贷的政策之下，有银行将评估价做得很低，按照评估净值乘以0.8甚至0.7来计算。同理，有些房贷宽松的银行则采用上浮评估价的方式，让购房者有机会做到更高额度的房贷。

6.审批程序严格程度有差别？

银行对贷款人资格的审查严格程度，也是影响贷款额度的关键因素。在收紧房贷的政策之下，多家银行称已将房贷审批权限上收到分行，而且就贷款人收入证明、房产证明等都要求直接递交纸质材料。同时，也还有银行在审批流程上有意宽松，如有过多次贷款记录而且月供总和超过月收入一半的客户，只要“符合条件”，依然能获得普通二套房一样的贷款额度。