有媒体近日报道，深圳楼市在1月下旬开始出现退房现象，有买家为了退房宁愿放弃10万元定金。这一事件被报道之后，引发社会各方的关注，究竟这一退房行为属于个案，还是会出现燎原之势？深圳今年是否会重演2008年的退房大潮，房价会否再次坐上“过山车”？这些都成为热点议题。

或许在去年年底，人们对于深圳楼市还不敢断言下跌，最为看空的观点也不过是认为房价上涨空间被封杀而已。但是在经历了2010年1月份调控政策的陡然变化之后，房地产市场已经不会再给开发商任何喘息的空间。以深圳为代表的房价调整已经无法避免，开发商疯狂炒作房价、地价的恶果即将会以市场惨烈的“报复”而告终。

尽管对于“退房”个案的具体原因尚不清楚，但是从历史经验看，其原因无外乎两个，其一是认为

房价已经涨到头，买入并持有房产的风险极大，远不如退出等待房价下跌；其二是市场资金供给链条大幅度收紧，买房者无法获得足够的资金支持，因此放弃购房。从近期调控部门的政策变化而言，这两个因素已对市场形成了全面系统的影响。房价过高已经引起调控部门重视，从中央调控当局到各地行政部门均直言房价过高，打压房价的行业调控措施屡屡出台。而从信贷政策看，上一月份的商业银行信贷规模被超常规地严控，特别针对房地产建设贷款和购房贷款更是“严中更严”。市场调查显示，房地产相关信贷基本处于停滞状态，市场增量资金链条已经基本断裂。

更为重要的一点在于，看似强大的开发商正在“画地为牢”。最近北京大龙地产因为无法支付50多亿元的天价土地出让金，而被暂停土地拍卖资格，并没收了2亿元定金就是一个典型案例。尽管开发商在去年房地产“牛市”中赚得盆满钵满，但是它们只会深陷其中而不能自拔。因为只要开发商继续从事地产业务，那么他们就必须继续“天价”拿地，而被开发商推高的地价就会侵蚀掉之前所有的暴利，是为市场的恶性报复行为。也正因此，信贷部门的资金链条全面收紧加上开发商骑虎难下的市场格局，已经注定了房地产市场趋势逆转的定局。而元旦之后的货币调控政策收紧，更是进一步确认并加速了这一下跌态势。

从2008年房地产市场调整的经验看，一旦市场形成房价下跌的预期，深圳市场的退房现象要远比其他城市更为严重。在以投机需求为主导的市场上，购房者的价格敏感性要更高。这意味着，只要房价跌幅预期超过止损点位，他们就会集体选择退房或者断供，而绝不会被动地等待解套。从投机决策而言，这样的选择无可厚非，但是从市场经济规则和社会稳定运行而言，监管部门有必要对此高度关注，并提前设计政策应对方案。

集中的断供和退房行为，表明市场参与者没有遵守“买者自负”的市场原则，而是以扩大事态的形式来保全个人利益。此外，集中退房行为往往会延伸出一些社会纠纷问题，不利于社会秩序的稳定。根据2008年所暴露的问题来看，深圳调控部门应从以下几点做好部署准备：其一，与央行协调设置应对风险的金融保证金，防止断供退房行为激化蔓延到金融系统的风险，避免商业银行头寸紧张，切断房地产市场与金融市场之间的风险传导链条；其二，将断供退房行为完全置于市场法制范围内处理，强调落实“买者自负”的市场准则，避免因此而阻碍房地产市场调控政策的推行；其三，以断供退房带来的市场阵痛为契机，全面优化房地产市场供给与购买秩序，形成鼓励自住购房的健康模式，从而长期抚平投机需求所带来的剧烈波动。