从11月底温总理在上海考察时表示要抑制投机性购房开始，随即紧急出台的二手房营业税免征年限“2改5”和遏制部分城市房价过快上涨为目标的“国四条”，以及五部委近日联合规范土地出让的举措，在强化楼市安全系数之时，也给2010年楼市的走向留下了新的悬疑。

楼市调控的风向变了。日前，燕赵房产网独家专访石家庄万达广场投资有限公司副总经理杨俊时，他表示，尽管目前的省会房地产市场行情火热，但业内不要盲目乐观，纵观目前的政策风向，短期内会出现波动调整。长期看，省会楼市依然看好，2010年在万达广场等商用物业的上市影响下，楼市均价可能出现快速上涨。

省会楼市短期面临政策波动

涨得快，卖得好，高成交，成为今年省会楼市乃至全国各地房地产市场的真实写照。面对这种态势，很多开发商都对后市发展持乐观态度。对此，杨俊却有不同的见解。

金融专业出身的杨俊，进入房地产行当已有十几年时间，经历过上世纪九十年代广东、海南房地产市场的大调整，丰富的从业经验让他始终对楼市发展抱有清醒的认识。杨俊表示，他和大家一样，对房地产的长期发展很看好，但短期来说不能太乐观。

房地产市场从07年暴涨、08年暴跌到今年又迅速反弹回去，可以说是一波三折，但值得警惕的是，北京、上海、深圳等一线城市这一年来的房价涨幅有些偏大，甚至可以说是涨得太凶了，部分地区已经超过07年的高点，像北京就比07年高点还高出了20%，房价从最低到最高相当于翻了一倍多，这种涨幅已经明显不合理，带有泡沫的成分，并且还有一种示范传导的效应。二三线城市看到大城市房价涨了，无疑也会跟风上涨，像石家庄的局部涨幅也很可观。

而房价一上涨，又让开发商们对未来都很乐观，敢于去高价拿地，而地王频频出现又有一个传导作用，这两种循环让现在的房价居高不下，已经引起了政府的高度重视，从近期的营业税等措施看，楼市短期面临政策波动的可能性极大。石家庄作为离北京很近的省会城市，政策传导的效应尤为明显，一有风吹草动可能就鹤唳风声，因此开发商们不要盲目乐观。

不过，杨俊还认为，现在或以后的政策调控力度，相比以前来说会不太一样。毕竟前两年房地产市场“过山车”似的演变，无论对开发商还是购房者都产生了不利影响，政府也意识到这一点，今后不太可能出台连续性的、比较猛烈的政策或者一刀切的政策，但针对个别区域、某些环节的政策肯定会出现。

杨俊判断，接下来出台的政策会可能主要集中在开发环节上，因为07年和前期的调控政策主要涉及消费，这个领域太严厉的政策会打压购房热情，不利于房地产市场的健康发展，今后会通过土地调控、资金门槛、手续办理等方面来限制囤地、囤房现象，不再出现那么多地王，从而让市场保持一种健康的供应。从时间节点看，现在起到明年4月份，应该是政策波动期，业内应该谨慎对待。

商用物业拉动明年省会楼市均价上涨

当前人们在剖析和争论房地产市场的时候，都喜欢拿“数据”说话。其中房价涨幅的高低，就成了各方衡量房地产市场发展是否健康的一个重要指标。但不少人也发现，数据和现实的行情仿佛总也对接不上。如统计数据显示，今年省会新建商品房的成交均价在4200左右，可实际上要想在二环内买到这种价位的商品房，可以说是难之又难。

对此，杨俊表示，均价统计包括了市区二环内外的所有正规商品房，由于二环外的房价还不是太高，自然把均价也拉低了。不过除了这一点，省会楼市还有几个特点影响到了均价统计。一是石家庄的一个口子一直没有扎住，就是有部分小产权房通过一些渠道演变成了商品房，它们售价比较低但是品质不高；二是新引进的一些项目还没有集中上市，如万达、恒大等项目，明年这些项目上市后均价就要涨；三是今年以来石家庄商用物业供应较低，在4200的均价里权重较低，而明年随着万达等商用物业的上市，对均价的影响会非常大，这么看明年房价肯定要涨。

看待市场还要细分，明年住宅方面会出现结构性的变化，市区好的地段上市量会增加， 销售均价很多会突破5000，一部分还会达到6000或7000。商铺方面，销售量也会成倍增长，石家庄万达广场自接受咨询以来，商业部分积累的客户已经大大超出了供应量，显示出商用物业的需求比较大，这种现象在在二三线城市里还是比较突出的。

万达广场对城市发展影响深远

熟悉万达的人对这句话都不会陌生：“每一个万达广场，就是一个城市中心。”杨俊告诉我们，这句话一点也不夸张，每一个万达广场开业时，都会在当地造成非常盛大的场面。由于万达广场多种业态的商业核聚效应，万达广场所至之处，都能迅速巨变为人气鼎沸的城市中心。

可以说，万达广场具有四种效应：一是地标效应，万达广场的建设往往代表了一个城市的形象；二是消费效应，万达广场具有一站式、多业态的消费，人们的所有消费需求基本上都能在这里得到满足，带来更好的生活品质；三是就业效应，万达广场的开业有望带来将近万个就业机会；四是财富效应，有望给政府每年带来将近1个亿的税收。

所以，万达广场不单是一个住宅项目或商业项目，而是一个城市的标志性建筑，对城市的影响是深远的，因此要做好不单是万达一家的事情，万达广场已经拿出45万平米的回迁房和5万平米的商用物业，既保证村民能住上和商品房同样品质的住宅，又能从商业中获取长期稳定的回报，还牺牲了很多面积对地块的历史文脉进行保留。

同时，万达广场也需要政府部门的大力支持，万达广场能够成为石家庄三年大变样“十大工程”之一的商业繁华工程，已经彰显了政府的决心，也希望今后能给予更多的支持。

房地产营销服务化是大势所趋

主管营销并曾在南方历练多年的杨俊，对房地产营销有着独到见解。他认为，现在房地产的核心有两点，即设计和营销。好的设计是基础，但发展到同质化阶段时就要靠营销。

但营销不是走偏门，现在不少楼盘沉迷于概念包装，煽动消费，这对房地产的长远发展是不利的。真正的营销应该是深入研究消费者的潜在消费需求，把产品做得更符合甚至超出消费者期望。在营销时还需要把产品的规划设计理念、生活方式、品牌形象等描述给消费者，让人们对其产生信任感，甚至产生互动，这样做产品的生命力才能持久。

杨俊还表示，不仅是物业，房地产营销也是服务，不少人认为营销就是卖房，满足于开盘那一时的辉煌，实际上房地产销售是短期行为，而房地产营销是一个系统性的长期行为，售后服务更是房地产营销系统中不可缺少的一部分。通过这种服务，能够提前化解彼此间的矛盾，促进彼此的信任，增强社会影响力，并提升企业形象。比如在万达广场，就没有一般意义上的物业公司，而是叫做万达商业管理公司，因为万达广场的服务对象不仅是住宅业主 还有商户、办公人群等等，简单的物业服务满足不了各方需求，万达商业管理公司就是在物业服务的基础上，根据不同对象提供专业管理和服务。