随着“三年大变样”的深入进行和城中村改造的提速，省会城区的再造为大盘时代的来临打开了空间。从国瑞城、北郡、香木林到万达广场，一个个面积在百万平方米左右、以“城”自封的大盘已成群雄之势，一场由大盘掀起的“造城运动”正在石家庄城市进化史中演绎。这其中，尤以总建面达到280万平方米的维多利亚时代最为引人注目。近日，燕赵房产网对该项目的开发商——河北永昌房地产开发有限公司的营销总监腾昊进行了专访，请他对维多利亚时代及其他房地产话题发表了独到见解。

人物速写：

　　腾昊，出生于1975年，土生土长的石家庄人。进入房地产业用腾昊自己的话说就是“阴差阳错”，学外贸专业的他毕业后几年里一直在做外贸，但感觉并不如意，于是便转行干起了地产，谁知这一干便欲罢不能。从2001年至今，近十年的从业经历让他成为了省会地产圈里的资深人士，先后操盘心海假日、名门华都、世奥湾和维多利亚时代等，具有丰富的地产实战经验。

省会楼市现身超级大盘

　　从华北第一庄到省会新城，几十年间，突飞猛进的石家庄，向世人诉说着一场场城市的巨变。2009年，在城市“三年大变样”的蝶变中，石家庄迎来一个空前繁荣的发展时代。正是在这样一个诞生奇迹的时代背景下，维多利亚时代悄然登场石家庄城市新中央，由此引发一座城市的生活质变。

　　腾昊介绍说，维多利亚时代项目总占地约1300亩，总建筑面积达280万平方米，堪称省会楼市的超级“巨无霸”。因为按照目前国内房地产市场发展的现状，所谓大盘，一般指规划面积100万平方米或占地面积1000亩以上的楼盘，二三线城市总建面大于50万平方米的也可以成为大盘。而维多利亚时代总建面达到了惊人的280万平米，即使放到北京等一线城市，规模也蔚为可观。目前，维多利亚时代正在筹备一期产品，位于裕华区体育大街与御翔街之间，裕华区政府南侧，总建面为42万平方米，规划推出13栋高层。

　　腾昊表示，作为建设迅速的新区，裕华区无论在路网体系、绿地公园、公共设施等标准上都明显优于老城区，是石家庄最适宜居住的区域。现在许多地方标榜自己是“中央生活区”，但在规模上就达不到，只有裕华区和和平路沿线具备这种条件。目前裕华区的项目越来越多，而维多利亚时代又是280万平米的体量，真是给人以“造城”的感觉。而且，今后裕华区政府还要加强生活配套的建设，商业、科教、文化、服务等基础设施会进一步完善。在这样好的地段，这么好的条件下，永昌地产也一反往昔低调姿态，决心要把维多利亚时代打造成为省会最好的项目。

勾画维多利亚英伦风情

　　随着房地产市场的发展，产品同质化成为了不可回避的问题，如何让自己的产品出新出彩，成为了各开发商急于破解的难题。以“集萃英伦菁华”为理念的维多利亚时代，不仅助推了石家庄的国际化步伐，也给整个楼市以全新的启示。

　　腾昊介绍说，维多利亚时代项目案如其名，广纳了英国维多利亚时期的各种元素。诞生于西方工业革命巅峰时期的维多利亚时代，以崇尚道德修养和谦虚礼貌而著称，而且科学、文化和工业都空前繁荣，进而影响着生活的每一个方面。只要是对西方文明稍有了解的人都会发现，维多利亚时代因富足而优雅，无论是其融会欧洲的建筑风格，还是其柔美华丽的装饰艺术，一直成为英伦生活的典范，并对整个西方世界产生着长远的影响。像大家所熟知的“下午茶”，就是由那一时期流传下来的。现在，永昌地产把维多利亚风情引入石家庄，就是要用英伦生活的典范，全面提升城市生活格调，让省会市民获得高品质的居住感受。

　　为此，永昌地产携手享誉全球的行业专家，共同打造维多利亚时代。邀请“五合国际”进行建筑规划设计，园林则由世界景观领袖EDSA公司担纲，设计纯正英伦血统的自然风景园，种植被、造坡地、引入水系。每一块宅间的绿地都有自己的主题，颜色也不一样，打造四季各具特色的景观。

房地产策划 前期最关键

　　从2001年至今，腾昊在地产圈里摸爬滚打了近十个年头，对于房地产特别是营销策划自有一番独到的见解。

　　腾昊认为，房地产策划包括前期的产品策划和后期的营销策划，前期策划实际是产品和项目的总体策划，比后期更为重要。有些人包括策划人一直对策划的内涵理解不深，认为策划就是为卖房子列计划，想法怎么搞个活动，怎么出个广告，实际上这只是策划的一小部分。不少开发商也是这样，把产品与推广本末倒置，草率推出产品再想尽办法进行包装。

　事实上，无论是卖生活方式、卖地段、卖社区文化，最根本的都脱离不了产品的支撑，房地产产品是最基本的元素，脱离了产品本质空谈策划是空洞的。一个项目应该在拿地后就要先策划好产品，出来很成型的东西后再涉及后面的推广、包装、销售，后几项只是添光加彩的，不能够雪中送炭。一旦产品做滥了再想挽回市场，靠包装、推广很难奏效。反之，前期产品做好了，后面营销再出彩一些，房子不仅卖得快，还能卖个好价。

　　腾昊说，从心海假日起，他操盘每个项目都会参与到产品设计中去，如心海假日二期在土地确定拿到后，他们就开始研究做什么产品，会议经常一开就到深夜。后来到名门华都也一样，仅户型就做了一年半，经常到北京、上海、深圳等考察。正是有了良好的产品基础，造就了这些项目的热销。

省会房价将会平稳发展

　　谈及目前的房地产市场，腾昊表示，由于前几年房地产业发展过快，国家对其进行了强有力的调控，但这种调控部分有些矫枉过正，如90/70政策就没有出体现市场发展的规律。从去年起，房地产市场进入了长达一年的调整期，并直接或间接影响了多个行业的发展。面对这种状况，政策上又开始暖风频吹，于是今年起购房需求经过一年积累又开始释放出来。通过这次调整，今后的房地产调控肯定要考虑节奏、力度、方式等各方面，不会再让房地产市场回到08年那样，那种状态对购房者、开发商、政府都不利。因此，近期成交量可能会明显减少，但在政策变化不大的前提下，房价会保持平稳发展态势。

　　再从购房者角度看，市场进入调整期时，大家都憋着不出手，想等房价再降降好抄底，但这种心理却让好多人错过了底部，因此不会支持房价再次大跌，跌一点就觉得差不多了，和炒股票是一个道理。

　　从需求看，石家庄的购房刚性需求一直很旺盛。统计数据表明，石家庄每年约50万人登记结婚，即25万对，如果其中有有十分之一的人想买房，就是2.5万对。按一套房100平米计算，这就是250万平米的需求，加上改善性需求和外来者置业，强大的刚性需求也封闭了房价的下调空间。